Термин «апартаменты» активно используется в России на протяжении последних десяти лет. И если раньше это понятие было нечетким и размытым, то сегодня под ним подразумевается абсолютно конкретный вид недвижимости. «Апартаментами» называют:
- Роскошные номера в отелях;
- Просторные квартиры, расположенные в престижных жилых комплексах;
- Квартиры с панорамным остеклением.
Несмотря на то, что российское законодательство уже давно дало четкое определение понятию «апартаменты», их правовой статус до сих пор вызывает сомнения у некоторых экспертов.
«Рассмотрим, какие же плюсы и минусы имеет новый формат недвижимости, а также попытаемся дать точное определение его правового статуса»
С юридической точки зрения термин «апартаменты» расшифровывается действующим законодательством довольно скудно. До апреля 2011-го года действовал приказ Ростуризма № 86 от 21.07.2005 г. (ныне утративший силу), согласно которому под апартаментом подразумевался номер, площадь которого не менее 40! квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием.
В январе 2011-го года был издан приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35 (вступивший в действие 15.04.2011г.), согласно которому апартамент не может рассматриваться как отдельный вид недвижимости. Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения. К последним относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и прочие объекты. Иными словами, апартамент - это комфортабельный номер в любом из средств размещения, который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.
Так выглядит ситуация с правовой точки зрения. Но, по словам специалистов, на практике сегодня выделяются четыре основных вида апартаментов:
- Сервисные апартаменты;
- Апарт-отели;
- Кондо-отели.
Помещения, расположенные в трех первых категориях недвижимости, сдаются в аренду (как долгосрочную, так и краткосрочную). Вне зависимости от того, на какой период арендованы номера, всем проживающим в них обеспечивается гостиничное обслуживание. Но существует и такой вид отелей, в которых недвижимость можно приобрести в собственность. Это кондо-отели. Как правило, часть номеров в них сдается в аренду, а часть выставляется на продажу.
Главной причиной их появления в России (в частности, в Москве) стал дефицит площадок под жилое строительство, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения. Несколько факторов, в том числе и постановление московского правительства № 714-ПП, вводящее запрет на точечное строительство, вынудило столичных девелоперов искать обходные пути для спасения своих инвестиций.
Переход к новому формату недвижимости (апартаментам) стал для столичных застройщиков оптимальным вариантом. Сегодня многие девелоперы превращают офисные здания в небольшие блоки, которые оборудованы всем необходимым для комфортного проживания, после чего сдают такие блоки в аренду либо продают. Таким образом в рамках одного проекта застройщику удается сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади. Но стоит учесть, что жилыми помещениями апартаменты могут называться только условно.
В чем отличие апартаментов от классических квартир?
Главным отличием апартаментов от классических квартир является юридический статус. В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся следующие объекты:
- Жилой дом (часть жилого дома);
- Квартира (часть квартиры);
- Комната.
Необходимой характеристикой любого вида жилья служит его функциональное назначение. Согласно российским законам жилым является изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания граждан и соответствует установленным санитарным и техническим нормам, а также иным требованиям законодательства.
Гостиницы (апартаменты), дома отдыха, санатории, пансионаты, отели и прочие средства размещения имеют другое функциональное назначение. Они используются для временного пребывания граждан, в отличие от мест их постоянного жительства.
Таким образом, с правовой точки зрения апартаменты являются нежилым помещением, даже несмотря на тот факт, что при возведении объекта застройщик может соблюдать все необходимые технические и санитарные нормы.
Минусы апартаментов
Стоит отметить, что наличие таких негативных факторов, как статус нежилого помещения и невозможность прописки, не отпугивает от апартаментов потенциальных покупателей. Это объясняется тем, что их контингент довольно специфичен - топовые менеджеры крупных компаний, сотрудники иностранных фирм, бизнесмены, большую часть времени проводящие в командировках.
Для таких людей главное значение имеет месторасположение объекта и наличие гостиничного сервиса, а вовсе не проблема прописки. Кроме того, интерес к покупке апартаментов нередко проявляют клиенты, у которых уже есть собственное жилье, иногда даже не одно.
Плюсы апартаментов
Безусловно, помимо минусов у апартаментов имеются и свои плюсы. К главным достоинствам такой недвижимости можно отнести ее выгодное месторасположение (владельцы апартаментов могут жить в непосредственной близости от места работы, иногда даже в том же здании). Жители апартаментов получают возможность пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.
К несомненным плюсам апартаментов можно отнести и свободу в оформлении таких помещений. Помимо этого, категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office» с переговорными комнатами.
Апартаменты всегда воспринимались россиянами как жилье класса люкс, считались атрибутом роскоши и богатства. Сегодня же, становясь с каждым годом все доступнее для обычного потребителя, они стремительно набирают популярность. Вместе с тем такой формат недвижимости является для нас непривычным и во многом непонятным. Люди, которые планируют в современных реалиях покупку жилплощади в новостройке, прежде всего ищут для себя ответы на вопрос: апартаменты и квартира, в чем разница?
Апартаменты – что это
Чтобы разобраться, для начала стоит понять, чем по своей сути являются апартаменты.
Главное их отличие от квартир в том, что они относятся к категории не жилой, а коммерческой недвижимости .
Это во многом объясняет, почему они часто располагаются в деловых районах, зданиях, ориентированных под офисы, и крупных гостиничных комплексах, а строительство новостроек под апартаменты ведется на весьма престижных и очень привлекательных для потенциальных покупателей городских пространствах.
Апартаменты внутренне и внешне имеют продуманный современный дизайн и все необходимые коммуникации. По своему статусу они приравниваются к гостиничным номерам: в них так же, как в отелях, предусмотрено комплексное обслуживание проживающих, включающее в себя услуги по содержанию жилья в чистоте, круглосуточную охрану и место в парковочной зоне. При этом помещение является частной собственностью владельца.
Преимущества апартаментов в сравнении с квартирой
Более доступная цена
По оценкам экспертов стоимость апартаментов в среднем ниже стоимости аналогичной по площади квартиры на 10-15%.
Учитывая ситуацию на рынке недвижимости, этот показатель является достаточно весомым, особенно если учесть, что для многих апартаменты будут более удобны: деловые люди, привыкшие жить в бешеном ритме, не всегда готовы ежедневно подолгу добираться на работу. Для большинства из них гораздо практичнее жить неподалеку от своего офиса. А принимая во внимание, что апартаменты чаще всего представляют собой готовое жилье «под ключ», помимо экономии средств при покупке, владелец такой недвижимости снимает с себя целый ряд дополнительных забот.
Удачное расположение
Большинство доступных для приобретения квартир расположены в спальных районах города или новостройках. Это связано с тем, что желающих продать свои квадратные метры в центре, как правило, немного, а места под жилую застройку в сердце города практически нет.
Что касается коммерческой недвижимости, к которой и относятся апартаменты, получить разрешение на ее постройку в центральных районах абсолютно реально. Таким образом, у покупателей появляется реальный шанс приобрести доступное жилье не где-то на окраине, а в самом центре.
Выгодное вложение средств
Согласно оценкам риэлторов, приобретение апартаментов является удачной инвестицией. На сегодняшний день около 20% апарт-отелей строится при инвестиционной поддержке. Доход от сдачи в аренду наиболее привлекательных из них может составить 9-12% годовых. Это гораздо выгоднее по сравнению с квартирами, способными приносить лишь 4-7% за тот же период времени.
Тем не менее, нужно учесть, что апартаменты выгодно лишь сдавать.
Перепродать этот вид жилья может оказаться достаточно сложно, поскольку большая часть людей, выбирая место для постоянного проживания, все же отдает предпочтение квартирам.
Многообразие дизайнерских решений
Большинство апартаментов располагаются на территории зданий, ранее принадлежавшим заводам и фабрикам. Это является неоспоримым преимуществом с точки зрения архитектуры. Вариантов решений внутренней и внешней отделки достаточно много, что дает возможность создания уникального дизайна.
В помещениях нередко можно встретить камины, террасы, приспособленные под зимний сад, панорамное остекление и множество других неординарных решений.
Чтобы сделать перепланировку в апартаментах, не нужно получать на это специального разрешения при условии, что изменения не затрагивают конструкцию и не отразятся на надежности и общей безопасности здания. И значит без преувеличения, можно создать жилье своей мечты!
Таким образом, апартаменты имеют достаточно весомые преимущества по сравнению с привычными всем квартирами. И все же, в этой бочке меда присутствует и ложка дегтя. Такой формат жилья имеет свои недостатки, о которых также нужно знать. Если стоит выбор между апартаментами и квартирой, требуется полная ясность, в чем их разница.
Кому вы готовы доверить управление своим домом: управляющей компании или ТСЖ? Что действительно удобнее и выгоднее для вас, узнаете в .
Без лишних нервов и очередей передавайте показания электросчётчика, используя интернет: .
Минусы апартаментов в сравнении с квартирой
Невозможность прописаться
Несмотря на то, что апартаменты при покупке становятся собственностью, в них нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Являясь объектами коммерческой недвижимости, юридически такие помещения никак не могут называться жильем. Даже оформление временной прописки возможно только при условии, что апартаменты являются частью апарт-отеля или гостиницы.
Отсутствие объектов социального назначения
Застройщики коммерческой недвижимости не несут обязательств по возведению таких социально значимых построек, как школы, детские сады и поликлиники.
Риэлторы обычно стараются не заострять внимание на этом вопросе, ссылаясь на то, что апарт-отели строятся в районах с уже существующей развитой инфраструктурой. Однако стоит понимать, что большой прирост незарегистрированных жителей может превысить возможности уже существующих социальных районных учреждений. Надеяться же, что этот вопрос решится сам собой, не имеет смысла. В этом плане возможны серьезные бытовые затруднения для проживающих.
Высокие коммунальные платежи
Так как апартаменты являются коммерческой недвижимостью, оплата коммунальных услуг для них рассчитывается иначе, чем для жилых помещений. Холодная вода обходится в среднем на 10% дороже, горячая – на 21%. Расходы на отопление будут больше примерно на 22%. Так выглядит ситуация, если апартаменты напрямую соединяются с городскими сетями. А в случае наличия организаций-посредников коммунальные платежи оказываются еще дороже.
Высокий налог
Налог на апартаменты также высчитывается исходя из их принадлежности к коммерческим помещениям. Причем, если для жилья, расположенного в апарт-отелях и гостиницах, ставка составляет 0,5% от его кадастровой стоимости, то апартаменты, входящие в состав торгово-офисных комплексов, имеют ставку 2%.
В сравнении с квартирами, ставка по которым 0,1-0,3 %, налоговая нагрузка на владельцев апартаментов значительно выше.
Отсутствие налогового вычета
Апартаменты – явление достаточно новое: и в Жилищном, и в Налоговом Кодексе об их владельцах нет ни слова. Поэтому покупателю такого помещения о своем законном праве на имущественный налоговый вычет как налогоплательщика, равно как и о субсидиях и льготах при оплате коммунальных услуг, положенных владельцу жилья при доходе ниже установленной законом нормы, можно благополучно забыть.
Задавая себе вопрос о том, что же лучше: квартира или апартаменты, – стоит в первую очередь понимать, в чём их разница.
Для каких целей покупается недвижимость, как она будет использоваться, и насколько разумной окажется покупка, исходя из ее последствий – серьезный повод для будущего владельца хорошенько подумать.
Посмотрите в видео разъяснение специалиста: что нужно знать перед покупкой жилья.
28.03.18 101 223 9
С точки зрения закона и права
В прошлый раз мы начали рассказывать, Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.
Екатерина Мирошкина
экономист
С точки зрения закона, апартамент - это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты - вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.
Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.
Каждый отвечает за себя
Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости - это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка - думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом - это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты - скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» - вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.
Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, - им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.
В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно - там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы - все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.
Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.
Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши - чинить, лампочки - вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать - открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников - это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования - все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится - и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник - тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра - риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам - это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции - соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр - все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами - это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент - это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке - максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.
Налог на имущество
Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество - 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно - только с разницы.
Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода - ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты - они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.
Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой - 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше - 2%.
Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.
Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²
На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры
Цена за 1 м²
Квартира
336 000 Р
Апартамент
269 000 Р
Стоимость
Квартира
336 000 Р
Апартамент
269 000 Р
Стоимость
Квартира
13 млн Р
Апартамент
10,5 млн Р
Налоговый вычет
Квартира
Апартамент
Налоговая база
Квартира
19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р
Апартамент
39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р
Ставка налога на имущество
Квартира
Апартамент
Ежегодный налог на имущество
Квартира
9576 Р
Апартамент
52 500 Р
В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2018 года этот реестр расширили - сейчас в нем 16 комплексов апартаментов. Если комплекса нет в реестре, льгот для него нет.
Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.
Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.
Капитальный ремонт
Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят капитальный ремонт общего имущества. Мы рассказывали, Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 июля 2017 года - 17 рублей за квадратный метр.
Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.
Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²
Минимальный взнос за м²
Квартира
17 Р
Апартамент
0 Р
Обязательный платеж в месяц
Квартира
663 Р
Апартамент
0 Р
Взносы на капремонт за год
Квартира
7960 Р
Апартамент
0 Р
Социальная инфраструктура и технические требования
Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.
К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.
В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.
Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.
Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.
Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем - это уже на совести застройщика.
Перевод апартамента в жилое помещение
Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. Для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.
В чем выгода при покупке апартаментов
Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами - можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
На столичном рынке жилой недвижимости наблюдается растущий спрос на новое жилье «нестандартного» формата – апартаменты. В силу ограниченного, до недавних пор, распространения этого термина, принято считать, что апартаментами может быть названа практически любая роскошная квартира.
Однако это далеко не так, на самом деле апартаменты занимают особый сегмент рынка недвижимости и имеют особый юридический статус со всеми вытекающими преимуществами и недостатками . Журналисты рассмотрели причины популярности и основные особенности этого типа недвижимости, которые полезно будет узнать каждому потенциальному покупателю.
Что такое апартаменты
Итак, апартаментами принято считать жилье в многоэтажных бизнес-комплексах, на площади которого имеется все, что необходимо для комфортного проживания. Однако, действующее законодательство не рассматривает их как отдельный вид недвижимости, с точки зрения закона апартаменты являются просто номером высшей категории.
Согласно Приказу Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», апартамент – это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м.
Апартаменты представляют собой некое промежуточное звено между квартирой в жилом доме и номером в отеле. Их основное отличие от квартиры заключается в наличии полного пакета сервисного обслуживания (услуги уборки, охрана, видеонаблюдение, служба консьержа), а за коммунальные услуги, ремонт, эксплуатацию здания, придомовой территории отвечает не ЖСК, а , обслуживающая здание, в котором находятся апартаменты.
От номера в отеле апартаменты отличаются, в первую очередь, намного более низкой стоимостью проживания, а также тем, что в рамках одного и того же здания или комплекса зданий жилые номера мирно уживаются с офисами компаний, торговыми залами бутиков и развлекательными заведениями.
Чаще всего апартаменты не являются основным жильем и предназначены для того, чтобы подчеркнуть статус владельца. Поэтому при их оформлении используются нестандартные решения – интересная дизайнерская планировка, дорогая отделка, а территориально большинство подобных предложений сосредоточено в центре столицы. Сегодня жить в апартаментах стало модным, а кроме того, выбирая этот тип жилья, владелец или арендатор в определенной мере решает транспортную проблему – нет необходимости ехать на работу и обратно через весь мегаполис.
Прописка, регистрация, имущественные права
Одним из основных отличий апартаментов от, например, элитных квартир в новостройках является их юридический статус: апартаменты не относятся к жилой недвижимости . С точки зрения закона они не предназначены для постоянного проживания, хотя на практике все подобные помещения оборудованы и используются именно для этого.
Следовательно, вопросы прописки (постоянная регистрация по месту жительства) с помощью апартаментов решены быть не могут. Однако, их владелец или арендатор может оформить регистрацию по мету пребывания – такой документ выдается на срок до пяти лет и может быть продлен. А на его основании уже можно налаживать коммуникацию со структурами социального назначения – встать на учет в поликлинику, оформить ребенка в школу, детский сад, пр.
Кроме того, в апартаментах могут быть зарегистрированы не только физические, но и юридические лица, что дает возможность компании организовать представительство. И если обычная квартира, как жилая недвижимость, не может выступать в таком качестве, то владелец апартаментов может использовать свои помещения, как для проживания, так и для организации офиса, выставки, магазина.
Реализация имущественных прав на апартаменты ничем не отличает последние от основных видов жилой недвижимости. Апартаменты можно купить единолично или коллективно, в т.ч. в ипотеку, также жилье может быть завещанным, подаренным.
Инфраструктура московских жилых комплексов с апартаментами
Из недостатков, которые в той или иной степени присущи апартаментам, можно выделить отсутствие необходимой придомовой инфраструктуры. Вполне возможно, что потенциальные покупатели столкнутся с отсутствием детских площадок, мест для спокойного отдыха на свежем воздухе, площадок для занятий спортом. Может наблюдаться недостаточное озеленение, а также высокая плотность размещения автотранспорта на парковке, что, безусловно, создает определенные неудобства.
С другой стороны, все это – издержки, возникающие из-за высокого уровня бизнес-активности в пределах удачно расположенного комплекса. Покупатель, который планировал решить транспортные проблемы, поселившись невдалеке от места работы, чаще всего, охотно мирится с подобными неудобствами.
Стоимость апартаментов
Важным отличием апартаментов от обычных квартир высокого класса является их меньшая стоимость.
Разница может достигать 20 и более процентов за схожие по параметрам объекты.
Апартаменты находятся в зданиях, возводимых на участках, не предназначенных для строительства жилой недвижимости. Отсутствие у объекта «жилого» статуса избавляет застройщика от получения соответствующих разрешений, это же относится к некоторым строительным нормам, соблюдение которых не является необходимостью в случае проведения нежилой застройки. Поэтому девелопер имеет возможность существенно экономить, при этом возводя здания, которые, в сущности, используются так же, как и любой из видов жилой недвижимости.
Компактный размер апартаментов и довольно высокая плотность заселения также определяют более низкую цену жилья в бизнес-комплексах. Кроме того, предлагая апартаменты, застройщик может расширить ассортимент предложений по объекту недвижимости, тем самым расширяя аудиторию потенциальных клиентов.
Назначение и эксплуатация апартаментов
На сегодняшний день апартаменты особенно привлекают инвесторов, которые хотят купить новое жилье в качестве инструмента для получения прибыли от сдачи в аренду. В этом случае апартаменты, расположенные в бизнес-комплексах, имеют ряд преимуществ перед квартирами, предлагаемыми в новостройках элит- и бизнес-класса.
Во-первых, стоимость апартаментов существенно ниже стоимости элитных квартир при одинаковой цене аренды, а во-вторых, бизнес-центры, в которых предлагается аренда апартаментов, имеют более высокий уровень транспортной доступности. Жилые комплексы, где предлагаются не менее комфортные, чем апартаменты, элитные квартиры, расположены в удобных для проживания, однако несколько отдаленных от деловой части города, районах. Апартаменты же предлагаются в бизнес-комплексах, которые возводятся в первую очередь для ведения бизнеса, чем и определяется выбор места для строительства.
Также, приобретение апартаментов является идеальным решением для представителей бизнес-структур и политических кругов. Здесь можно организовать представительство, штаб-квартиру или место для проживания сотрудников компании, приезжающих в город с определенной периодичностью. При этом средства, вложенные в приобретение недвижимости такого рода, очень легко вернуть обратно – спрос на апартаменты весьма высокий.
Вот как выглядят основные группы потенциальных обитателей апартаментов:
- Бизнесмены, чье периодическое присутствие в городе связано с деловыми интересами;
- Представители «золотой молодежи», стремящиеся к высокому уровню жизни;
- Топ-менеджеры, предпочитающие проживать недалеко от места работы;
- Состоятельные граждане, арендующие апартаменты для того, чтобы подчеркнуть собственный статус.
Итак, апартаменты в первую очередь являются временным жильем, способным обеспечить необходимый комфорт и подчеркнуть статус жильца или владельца. В качестве места для постоянного проживания с семьей апартаменты не очень подходят, поскольку ритм жизни делового центра не очень хорошо сочетается с семейным уютом. При наличии в семье детей проживание в апартаментах становится еще менее удобным – сказывается отсутствие необходимых объектов социальной инфраструктуры.
Новые комплексы с апартаментами в Москве и тенденции рынка
В качестве удачного примера новых (возводящихся) комплексов, где в настоящее время продаются апартаменты, можно привести два объекта от . Это многофункциональный комплекс Фили-Град (Береговой проезд) и МФК Водный на Головинском шоссе.
- представляет собой классический симбиоз деловой зоны, жилых апартаментов и торгово-развлекательных центров. Этот проект отличает выгодное расположение – Фили-Град находится вблизи крупнейших транспортных магистралей, определяющих почти идеальную транспортную доступность.
- МФК Водный можно охарактеризовать как проект с хорошо продуманной социальной инфраструктурой, расположенный в экологически благоприятной зоне (вблизи Химкинского водохранилища). Описанные проекты включают апартаменты комфорт-класса, строительство жилья в этом сегменте набирает обороты с каждым годом, развиваясь за счет снижения темпов строительства объектов эконом-класса.
Буквально несколько лет назад московские апартаменты были представлены исключительно в сегментах бизнес- и премиум-класса, однако в связи с бурным развитием этого сегмента рынка можно ожидать скорого бума на многофункциональные комплексы с апартаментами комфорт-класса. Это связано с более высокой прибыльностью в сравнении с продажами недвижимости эконом-класса и с более высоким спросом относительно недвижимости высокобюджетных сегментов.
Резюме сайт
Итак, апартаменты являются особым видом недвижимости, который в состоянии обеспечить как прибыльность вложений, так и высокий уровень проживания. Учитывая растущий спрос и тенденции рынка «первички», апартаменты можно назвать перспективным приобретением, как непосредственно для собственных нужд, так и для сдачи в аренду.
С ростом количества предложений, обусловленным активным строительством различных МФК, а также развитием сегмента апартаментов комфорт-класса ценовая граница предложений апартаментов может несколько снизиться в течение ближайших лет. Однако, популярность апартаментов будет продолжать расти, что, в свою очередь, будет толкать цены в противоположном направлении.
На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.
Что такое апартаменты?
Апартаменты - юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые - гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.
Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант - это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.
Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:
Вы не можете в них прописаться - можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.
Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.
Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, - эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же - с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.
Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.
Как выглядит рынок апартаментов в Москве
До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные - на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.
Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % - к классу элит, 10 % - к комфорт-классу.
2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2018 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.
Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты
Район Москвы
Минимальная цена квартиры, млн руб.
Минимальная цена апартаментов, млн руб.
от Садового до ТТК
5,2 (36 м²)
3,2 (17 м²)
вблизи ТТК
4,1 (22 м²)
4,4 (27 м²)
от ТТК до МКАД
2,4 (25 м²)
2,3 (16 м²)
Что выгоднее брать в ипотеку?
Предположим, вы хотите купить недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии в пределах 15 минут пешком от метро. Вы рассматриваете жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбираете однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 миллиона рублей, а апартаменты - 7,8 миллиона рублей.
Допустим, у вас есть 3 миллиона рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму можно взять в ипотеку под 11,7 % годовых (средняя ставка ипотеки в Москве за 1-й квартал 2017 года по данным ЦБ РФ) на 15 лет. Стоимость обязательного страхования имущества составит 0,15 % (начисляется ежегодно на остаток задолженности) в год. При этом желательно, чтобы ваш доход был не менее 150 тысяч рублей, если вы покупаете апартаменты, и 180 тысяч рублей - если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40 % от заработка.
Во сколько обойдется ипотека
Расходы
Квартира, млн руб.
Апартаменты, млн руб.
Стоимость объекта
Первоначальный взнос
Сумма кредита
Общие выплаты за весь срок кредита
Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 миллиона рублей, итоговая разница при ипотеке составляет 2,8 миллиона рублей.
